Wohneigentum in Deutschland: Warum der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar bleibt
Anto Lehmann
Wohneigentum in Deutschland: Warum der Traum vom Eigenheim für viele unerreichbar bleibt
Immobilienpreise in Deutschland sind im vergangenen Jahrzehnt stark gestiegen – und machen Wohneigentum für viele immer schwerer erreichbar. Zwar sind die Einkommen gewachsen und die Hypothekenzinsen liegen niedriger als in den 1980er-Jahren, doch Käufende sehen sich weiterhin mit hohen Kosten konfrontiert, darunter hohe Grunderwerbsteuern und zusätzliche Gebühren. Während wohlhabende Investoren diese Abgaben oft durch legale Schlupflöcher umgehen, kämpfen Erstkäuferinnen und Erstkäufer darum, überhaupt auf den Markt zu kommen.
Noch vor zehn Jahren waren die Preise deutlich niedriger. Zwischen 2010 und 2022 stiegen die Baukosten für Wohnimmobilien um 64 %, während Ein- und Zweifamilienhäuser einen Preisanstieg von 94 % verzeichneten. Bis Januar 2026 lag der Durchschnittspreis für Bestandsimmobilien bei 3.009 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen kosteten im Schnitt sogar 3.520 Euro. Theoretisch hat sich die Erschwinglichkeit jedoch verbessert: Haushalte wenden heute etwa 43 % ihres Nettoeinkommens für Hypotheken auf – 1981 waren es noch 60 %. Geringere Zinsen und höhere Löhne haben einen Teil des Preisanstiegs ausgeglichen, auch wenn die Sätze zuletzt wieder auf etwa 3,6 bis 3,8 % gestiegen sind.
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Doch der Kauf einer Immobilie bleibt mit hohen Steuern und Gebühren belastet. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %. Bei einem Haus im Wert von 500.000 Euro können so schnell 32.500 Euro zusätzlich fällig werden. Hinzu kommen Notarkosten, Grundbucheintragungen und Maklerprovisionen, die den Kaufpreis um weitere 10 % in die Höhe treiben können. Besonders hart trifft es dabei die Mittelschicht – während die Steuereinnahmen der Länder aus der Grunderwerbsteuer seit 2006 explodiert sind: von fünf auf fast 18 Milliarden Euro im Jahr 2022.
Großinvestoren hingegen umgehen diese Abgaben oft. Zwischen 2018 und 2021 wurden rund 150.000 Wohnungen über sogenannte "Share Deals" verkauft, bei denen der Eigentumswechsel nicht direkt über den Immobilienkauf, sondern über Unternehmensanteile abgewickelt wird. Dieses Schlupfloch ermöglicht es Konzernen, die Grunderwerbsteuer komplett zu sparen. Die Bundesregierung hat zwar Steuererleichterungen für Erstkäufer angekündigt, einige fordern zudem ein progressives Steuermodell, das Luxuskäufer stärker belastet, um normale Familien zu entlasten.
Steigende Baukosten und Zinsen verschärfen die Lage zusätzlich. Zwar sind die Löhne gewachsen, doch für viele bleibt Wohneigentum – besonders in begehrten Lagen – unerreichbar.
Deutschlands Wohnungsmarkt bleibt gespalten: Erstkäufer kämpfen mit hohen Abgaben, während Investoren legale Lücken nutzen, um Kosten zu sparen. Die geplanten Steuerbefreiungen könnten Abhilfe schaffen, doch ohne weitere Reformen wird bezahlbares Wohnen für Haushalte mit mittlerem Einkommen eine Herausforderung bleiben. Gleichzeitig steigen die Steuereinnahmen der Länder aus Immobiliengeschäften weiter – ein Zeichen für die anhaltende Nachfrage, aber auch für die finanzielle Belastung der Käufer.
